保有不動産について

現在、１Rマンションを１戸保有しています。（写真は保有物件とは無関係です。）

　

　立地：川崎市、駅から徒歩３分
　保有部屋：専有面積21.84㎡、３階東向き
　築年数：築５年（2011年の購入時）
　購入価格：1,620万円（諸費用約60万円込）
　家賃収入：74,000円／月
　費用：7,550円（賃貸手数料2,590円、管理費3,960円、修繕積立金1,000円）
　固定資産税：44,000円／年
　借主：企業が独身寮として建物全体を一括で借り上げ

年間収入は(74,000円-7,550円)×12-44,000=753,400円、購入価格の1,620万円で割って算出した実質利回りは4.65%です。利回りとしては高くありませんが、築5年の新古物件であったことと、借主が法人で長期の入居が見込めるという点を考慮すると、悪くないと考えています。

購入はもちろんローンを使っています。フルローンで購入することもできましたが、キャッシュフローのことを考えて、敢えて購入時に200万円を貯蓄から支出しました。残りの1,420万円は35年ローンを組み、変動金利で2.6%です。（2015年1月現在は2.4%程度に下がっています。）この結果、月々の返済額は51,651円で、月に残るお金は74,000円-7,550円-51,651円で14,799円、年間では753,400円-51,651円×12=133,588円です。200万円という初期投資に対する利回りとしては6.68%です。

このほか、税金の還付もあります。初年度は不動産取得税10万円を納付しましたが、建物と設備の減価償却があるため、所得税と住民税の還付は3年間で約20万円、家賃収入の手取りと合わせて3年間で初期費用200万円のうち約50万円を回収しています。

今後は修繕積立金が少しずつ値上がりし、減価償却が進んで税金の還付がなくなって逆に税金を納めるようになるため、何もしなければ20年くらいすると月々のキャッシュフローがマイナスになるタイミングが来ます。また、一棟借上げとはいえ、いずれは借主が退去する可能性もあります。それに備えて繰り上げ返済などをどのように計画するか。現在模索中です。